贵阳繁华看南明，南明尽在花果园

花果园，作为在贵阳坊间乃至贵州全省都“红得发紫”的“亚洲神盘”，其影响力，从下面这三组数据，即可不言而喻：

1、人口：已建成并投入使用220余栋楼宇，常住人口达到40万，日均人口流量达到100万人次。

背景：2019年，贵阳市中心城区人口接近330万。

2、消费力：2017年贵阳市社会消费品零售总额为1335.28亿元，花果园每年产生的日常消费达到243亿元，占贵阳市消费总额的五分之一。

背景：2018年贵阳市社会消费品零售总额累计达到1299.47亿元。

3、交通流量：日均车流量31万辆次。

背景：2018年，贵阳全市私人汽车拥有量90.35万辆。

对比一下，花果园的数据和相关的背景，就会明白，为什么说“每8~10个贵阳人中间，就有1个可能住在花果园”，这个“大盘”的影响力不可谓不大。

当然，贵阳不只是仅有花果园一个大盘，对比花果园1830万方的体量，未来方舟（720万方），世纪城（600万方），虽然不及花果园体量的一半，但是，在贵阳而言甚至在全国而言，都可以称之为“大盘”了，然而，对比3个“大盘”的热力图，就很容易知道，谁才是真正“活下来”的大盘：

△三个大盘同一日、同一时刻的热力图（随机）

再造一个“大盘‘’，还是一个“鬼城”？

要问贵阳是否能再造第2个类似于花果园这样的大盘，我们认为，除了看规划以外，还得看人口。

规划圈有一句调侃的话，叫做“规划规划，墙上挂挂”。

但是，贵阳特殊的高原、山地等地形地貌，基本上决定了这个城市的规划基本框架：“双核多组团”。

△贵阳各组团大致区位

双核：就是老城区和观山湖，为什么是“双核”，因为想要再找到第3块能像老城区和观山湖那么相对平整的建设用地，的确很难。

也有人可能会觉得双龙板块、贵安板块很平整啊，甚至还有花溪南的大学城板块，然而，城市的扩张不能光凭想象，哪怕是规划，也要结合城市的具体实际情况，这就来到我们关注的第二个点：人口哪儿来？

△花果园的旺盛人气日常

贵阳的总量，2018年末常住人口488.19万人，那么主城区人口多少人？三县一市（修文、开阳、息烽、清镇）等郊区又有多少人？这些人当中，又有多少愿意去贵安、双龙、花溪置产定居的呢？

2017年末，贵阳常住人口增量为10.52万人；

2018年末，贵阳常住人口比上年增加7.99万人；

增量是下滑的，那么2019年呢？

考虑到人口老龄化、不婚率上升、少子无子化以及GDP增速变缓、“房住不炒”等“大背景”因素，未来的贵阳，又还有多少像当年花果园这样的刚需“接盘”？

这是一个不得不令人深思的问题，或许从一些生活中的迹象，不难找到答案。

去过观山湖的人都知道，也就是曾经的金阳新区，从2006年至今，已经有10多年了，生活和商圈的成熟度，相对有了一定的热度，但是，作为贵阳的一张名片，虽然楼盘林立，房价高企，偶尔走到街上去，除了几个比较火热的组团如万达、奥体中心、世纪城以外，不难发现其他的街道上行人寥寥的现象，和花果园旺盛的人气对比，完全可以用“悬殊”这个词来形容。

△观山湖金融城，数博会期间

观山湖作为如此重磅打造的一个新区，连市zf都搬迁过去，历经十余载，也才发展到今天这般模样，那些动辄提起“贵安国家级新区”、“双龙航空港”、“花溪大学城”，甚至“再造一个花果园”的信心，又从何而来呢？

在贵阳，并不缺花果园这样的“大盘”，实体现存的大盘也有，比如上述的未来方舟和世纪城，规划的大盘也不难，或许只需要简单地在贵安或者双龙甚至花溪“画一个圈”？但是，问题的关键在于，人口从哪儿来？再造一个“大盘”，还是一个“鬼城”？

第2个花果园：还在花果园

随着花果园各区域、各组团的逐渐交房、办证，入住率的提高，也有越来越多的二手房挂牌上市，仔细找一找，甚至还能找到单价还在七八千价位的“笋房”挂出，喜闻乐见，因为有这一套，就可能有第二三四五套......

这意味着，在新、老城区的交界交通枢纽处、这么无可替代的地段，一个配套齐全、生活氛围成熟、商业鼎盛、人气旺盛堪称CBD的区域，仍有8000~9000每平米的房价上车，无论是刚需、投资，甚至是改善，都难以不为之所动。

所以，我们说，第二个花果园，还是花果园，即：花果园海量的二手房市场。

△花果园一期住宅

按照目前的行情，花果园比较昂贵的区域，也就是环湿地公园的一圈，包括金融街E区、一期、M区双子塔附近，二手房均价在1万元上下，而其他区域，曾经的低洼地带，也随着轨道交通地铁站（如地铁3号线花果园西站所在的Q区）等配套，价位逐渐从六七千追赶了上来，整体上来看，整个花果园的均价，9000~1w左右的单价，还是比较有性价比可言的，毕竟这种地段和配套，对比观山湖动辄1.2~1.4的新房价格，还是很有优势的。

另一个很重要的因素，就是花果园房产证的办证时间，因为“满五”、“满二”等因素，可以节省一笔不小的交易税费成本，据我们得到的内部消息，目前花果园一期、E区已有很多住户办理了产权证，其他区域的也陆续在办理过程中，而且满二的房源也已经逐渐在市场上出现了。

△花果园各区域正在逐步办理的产权证

随着时间的推移，在未来的3~5年内，花果园越来越多的二手房源开始“满二”“满五”，可以预料的是，那时，可能会真正开启贵阳二手房市场的一个繁荣时期，届时，二手房市场所缔造出来的“第2个花果园”，很可能又一次影响整个贵阳楼市的走向。

从诞生之初，就平抑了房价暴涨的花果园，如今随着二手房市场的逐渐成熟，房源供应逐渐增多，很大概率将爆发出它的“第二春”。

你，准备好了吗？